环境因素如何影响购房 一线城市年尾地盘盛宴，头部央企百亿起步奋勇补仓

年底临了一个月，土拍商场出现了久违的“盛况”。

近几日，一线城市土拍商场绝对热起来了，前有北京巨无霸地块奏凯出让、收金153.32亿元；后有深圳湾后海总部地块拍出185.12亿元，刷新深圳宅地成交总价新高。北上广深四大一线城市，皆争相赶在年底前，拿出百亿级“压箱底”好地块，为回温的楼市“添把火”。

“财大气粗”的央国企地产商，也在这场土拍激越中尽施拳脚，中海地产、华润置地、保利发展等房企，密集出现时地盘竞拍现场，纷繁对准一线城市的优质量块，豪掷重金拿地补仓。

对这轮土拍的点状高温，业内内行觉得，场地政府及房企皆有各自的逻辑。场地层面，有城市年度地盘出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；企业层面，近日在一线城市拿地的房企，皆是本年销售事迹名次靠前的央国企，这些企业进攻需要补充库存，以为来岁的销售推商量虑。

一线城市“地王”接连刷新

前有北京，后有深圳，一线城市的土拍绝对“爆了”。

12月2日，深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于南山区粤海街谈的地块认真出让。该宗地位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约26.3万普通米，起拍价高达126.5亿元，此前还是挂牌便激发矜恤。

在认真竞拍现场，各大房企更是为了这宗地强烈竞争，最终过程招商和华润+中海斡旋体的近300轮竞价，最终由华润+中海斡旋体以185.12亿元竞得，成交楼面价 70388元/普通米，溢价率高达46.3 %。

自此，深圳迄今为止第九宗百亿级地块出身，且刷新了深圳涉宅地块成交史的总价新高。

为诱导房企拿地，深圳当地在地盘出让前期便多方斟酌，撤废了地盘出让的多项限制条目，以“价高者得”为原则详情竞得东谈主和成交价，且不限制建成后的商品房销售价钱，也不受“90/70”计策限制。

“取消地盘限价或故意于稳房价、稳预期，有助晋升优质量块成交溢价率，进而对房价预期酿成扶直。”中指酌量院深圳分院高档分析师孙红梅示意。

除了稳固商场和房价，深圳拿出“压箱底”好地块，也有本身方面的原因。孙红梅示意，跟往年比较，2024年深圳涉宅用地供应大幅缩减，适度12月2日，深圳年内共成交5宗涉宅用地。近日深圳楼市活跃度握续晋升，这或将带动房企投资热度高潮，优质量块的火爆竞拍，也将进一步提振商场信心。

广东省住房计策酌量中心首席酌量员李宇嘉示意，深圳等地年度地盘出让金完成比例较低，需要在年底冲刺；另一方面，这亦然纾困计策的延续，尽管11月份一线城市商品房往复保握热度，但从周度数据来看，出现计策效应收缩的情况，为了保握12月份的热度，需要塞王来刺激商场预期和信心。

深圳不遗余力推出好地的同期，一线城市中的北京也没过时。就在深圳土拍几日前，北京出让了一宗超等“巨无霸”地块，相似激发商场强烈矜恤。

11月29日，北京一宗巨无霸组团地块认真拍卖，该组团地块由酒仙桥、十八里店、小红门三个地块构成，总成立用大地积约14.7公顷，贪图建筑范围约39.4万平米，起拍价高达153亿元。

因地价总数较高，对设备商资金实力要求严格，这场拍卖莫得悬念变成了央国企主战场。今日，中海地产和华润置地两家房企现场竞拍，最终中海地产以153.32亿元的总价钱，竞得这一组团地块，溢价率0.21%，销售诱导价鉴识为12.5万元/普通米、8万元/普通米以及7.9万元/普通米。

本次成交后，高达153.32亿元的成交价，刷新了北京地盘出让历史记载。中指酌量院地盘商场酌量负责东谈目标凯示意，该地块肇始价高达153亿元，冲破了北京单笔地盘出让金记载，成为总价“地王”。亦然继本年6月向阳区初度推出组团地块之后，又一个以组团体式出现的“巨无霸”地块。

此前，北京地盘出让金总价最高的地块，是由中建智地斡旋体以112亿元竞得的“酒仙桥+前苇沟+中关村向阳园”组团地块，该组团由两宗住宅用地和一宗产业用地构成，这次出让的三宗地块均为住宅用地，这亦然其总价更高的原因之一，清楚出“930”新政房企对北京商场的信心增强。

上海土拍也出现了高溢价地块。近日上海2024年第七批次集聚供地中，新杨想地块由华润、越秀、中能建斡旋竞得，成交总价78.969亿元，楼面均价7.44万/普通米，溢价率高达40.37%，是实施“双高双竞”秩序以来第一次触发中止价，刷新了上海集聚供地以来最高溢价率记载。

头部央国企补仓意愿强烈

在这轮土拍激越中，头部央国资房企是完全的主角，拿地意愿至极强烈。

以上海本年第七批次供地为例，据中指酌量院统计，上海本批推出的10宗地块，共诱导了20家企业参拍，头部央国企资金实力浑厚，补仓上海决心坚韧，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利报名6宗地块，最终华润、保利、中海等头部房企，皆在本批土拍中有所斩获。

而中海地产，无疑是近期最活跃的选手之一。从11月28日以36.45亿元竞得上海市杨浦区地块、11月29日以153亿元竞得北京组团地块，到12月2日联手华润以185亿竞得深圳湾地块，中海近期已集合三次起原补仓。如果不斟酌斡旋拿地的权益占比问题，这三宗地总耗资约375亿元。

头部房企为何砸重金布局一线城市？李宇嘉示意，本年以来，要点城市、要点神志对房企的事迹孝顺度较着晋升，比如中海在上海、北京、深圳的几个神志均获取热销，孝顺了跳跃一半的事迹。当楼市有用区域开动集聚，房企与其到处撒网，不如聚焦要点城市、要点区域，打造高溢价产物。

从地块特色看，李宇嘉示意，这类地块均要打造改善型溢价神志，房企拿场地向是快速销售、快速回款，以应酬商场下滑的波动。此外，场地政府更正地盘出让模式，减少配建和价钱限制，将打造权、订价权皆给到设备商，后者能打造真实的改善型高端社区，综划算下来，利润率至极高。

从房企筹商层面看，也照实需要拿一些故意润空间的地块，以优化地盘储备结构，平滑改日事迹波动。

本年以来，几家头部央国企皆濒临一定的盈利下滑压力。中海前九月总收入为1095.8亿元，同比下落6.7%，筹商溢利为181.8亿元，同比下落19.6%。保利前三季度末端交易收入1827.74亿元，同比下落5.06%，包摄于上市公司鼓动的净利润为78.13亿元，同比下落41.23%。

此外，近期一线城市楼市回暖，也给了央国企拿地信心，以弥补本年前期销售颓废的行情。

10月25日，中海发布第三季度陈述，清楚1～9月末端合约销售金额约为1988.5亿元，同比下落16.8%；前三季，保利发展末端签约金额2416.86亿元，同比减少27.89%；同期，华润置地累计协议销售金额约1723亿元，销售面积约754.8万普通米，鉴识按年减少26.5%及23.9%。

在前三季销售下滑的布景下，房企进攻需要趁着商场回暖积极补仓，为后续事迹回升奠定基础。

再行增货值看，中指酌量院数据清楚，2024年1～11月，华润置地以1091亿元新增货值占据榜单第一，保利发展以1001亿元新增货值位列第二，绿城中国新增货值范围958亿元，位列第三；TOP10房企新增货值总数7037.0亿元，占百强房企的32.0%，即头部十家企业拿掉商场超三成地块。

值得提神的是，部分房企带动的土拍激越，并不代表土拍商场已经全面回暖。中指数据清楚，2024年1～11月，TOP100企业拿地总数7431.8亿元，同比下落31.5%，相较1～10月降幅收窄7.1个百分点。一线城市接连出让多宗高总价地块，均由头部央国企摘得，民营房企拿地仍较为审慎。

克而瑞示意，11月仍有跳跃半数企业未有土储入账，拿地金额跳跃100亿的均为本年拿地范围较多的央国企，且集聚在上海、北京等高总价的中枢城市。举座而言，局部亮点出现主如果由于优质量块的推动。“后续，12月将连接迎来多量高溢价优质宅地，国央企依旧会是中枢城市的拿田主力。”

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孙梦凡

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