购房建议应从何入手 时隔四年，多地时时上架百亿级地块，谁有实力拿地

　　临连年底，千里寂多时的寰球土拍，注定要被数宗百亿地块表率“炸场”。

　　11月初，位于深圳南山粤海街谈的T107-0107地块挂牌出让，起拍价126.52亿元。业内瞻望畴昔地块很可能刷新深圳“地王”记载。此外，北京也有两宗总价超百亿的地块将要拍卖。

　　据不皆备统计，本年以来寰球已至少上架五宗总价百亿级别的地块。

　　上一个百亿地块频出的年份，如故在新址销售未转冷、地产融资未收紧的2020年。彼时，房企争抢百亿地块，买家多为“狂飙”的民营房企。

　　而在房企松开地皮投资确当下，百亿地块将对房企的资金实力、开荒及运营才略酿成历练。百亿地块的买家变成了具有融资上风的国央企，举例中建智地、保利发展（600048）（600048.SH）等。

　　四年间，地产江湖的玩家大洗牌。只消追求发展是不灭的主题。

　　在镜鉴猜想创举东谈见地宏伟看来，畴昔地产行业执意者恒强。“畴前十年间，是大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼。畴昔，应该是大鱼吃大鱼，龙头企业之间会有进一步的并购、重组和整合。当前，谁大约拿到好地、尽快作念好家具开荒、杀青较多销售回款，畴昔在市集阵势重塑的时间，将领有更多主动权。”

　　多地上架百亿地块

　　据深圳寰球资源往来中心近日公告，南山区粤海街谈T107-0107地块将于12月2日挂牌出让。该宗地块继承“价高者得”的竞拍模式，地价无上限，也不限度建成后的商品房销售价钱。

　　T107-0107地块位于深圳后海金融总部基地，地铁2号线登良站上盖，毗邻深圳湾一号、深圳湾万象城、深圳东谈主才公园等多个城市地标。

　　凭证出让公告，该宗地块由南北两宗小地块组成，用途为二类居住用地、买卖用地、谈路用地，总用大地积约3.86万日常米，建筑面积26.3万日常米，包含17.69万日常米商品住宅、7万日常米商务公寓（其中4万日常米可分割转让，3万日常米限举座转让）、1万日常米买卖等。

　　这是深圳史上第九宗百亿地块。该市上一次出让的“百亿地”是位于深圳湾超等总部基地的T207-0060，由中海在2023年6月以125.32亿元的封顶价+5.85万日常米“企业全年期自持的租借住房建筑面积”竞得。该宗地块不受“70/90”限度，但新址限价为13.33万元/平米。

　　又名前房企投拓东谈主士对银柿财经点评称：“行将出让的后海地块区位极佳。关于客岁因为竞自持及新址限价等原因而莫得拿下深圳湾超总地块的房企而言，这无疑是块香饽饽。硬币的另一面是，该地块买卖占比拟高，尤其是3万日常米商务公寓限举座转让，后续如不可妥善脱手，将会占用房企不少资金。”

　　本年以来，北京、广州等城市挂出了数宗优质宅地，区位较佳。尽管总价超百亿，照旧招引了房企浓烈追赶。

　　举例，9月，广州市南边面粉厂地块由保利发展以117.6亿元竞得，成交楼面价66957元/日常米。该地块既踏进广州总价榜单第六，单价排名也位列广州第二。该地块处于金融城西区，景不雅上南向一线望江，容积率3.7，不错打造一线沿江豪宅，地处珠江新城和金融城之间。

　　10月底，北京市丰台区万泉寺村棚户区修订地皮开荒神色FT00-0613-0024地块挂出预肯求公告。该地块位于西二环、三环之间，且位于丽泽金融商务区辐照范围内，用地畛域约6.37公顷，经兴修筑畛域约17.83万日常米，肇始价110.54亿元。该地块未建树地价上限，畴昔新址销售也不限价。

　　值得谛视的是，本年北京还挂出了两宗总价超百亿的组合用地，这需要房企有才略配建，引入产业或买卖，对城市发展作念出孝顺。

　　10月，北京市规自委发布一则预肯求公告，向阳区酒仙桥、小红门、十八里店3地块组合出让，总成立用大地积约14.7公顷，经兴修筑面积约39.4万日常米，肇始价153亿元。这次出让的组合地块，含3宗住宅地块、2宗买卖地块、2宗幼儿园地块。

　　此前的6月，北京市向阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村向阳园北区0017地块组团出让，为北京首宗“住宅+产业+买卖配套”地块出让。最终，中建智地斡旋体以底价112亿元摘得。

　　基于该地块打造的住宅神色酒仙桥北京宸园和前苇沟中建璞园PARK，已于10月13日同期开盘，永别销售61.5亿元、22亿元。

　　合硕机构首席分析师郭毅对银柿财经暗意：“据我了解，中建智地已为该组团用地的产业地块找到了买家，有了很好的变现通谈。地块所在的前尾沟片区，有很好的当然资源，同期亦然向阳内纯正的低密片区，有作念高端家具的基底，但枯竭生活配套。中建智地拿地后，将要配建一系列寰球步骤，从城市运营的角度来巨额这个板块，擢升板块价值。”

　　据克尔瑞，中建智地2023年的销售额为168.7亿元。而其这次拿下一宗地块就花了112亿元，是否有些激进？郭毅对银柿财经指出，中建智地的畛域诚然较小，但其背靠的中建集团，资金实力很强，融资成本较低。“我认为资金问题不是中建智地最需要计议的。中枢在于，拿地之后家具的营销是否能跟上，去化速率及回款是否能保险。”

　　谁能消化百亿地块

　　上一个百亿地块频出的年份，如故2020年。

　　举例，2020年2月，香港置地以310.5亿元竞得上海徐汇区180万方详细体地块，总价创上海新高。

　　当年4月，上海泰鸣贸易有限公司以103.55亿元竞得厦门首个百亿元级地块，成交楼面价达50599元/日常米，刷新厦门总价和单价天花板。这一地块后续出当前了中骏集团控股（01966.HK）的报内外。

　　同庚5月，龙光集团（03380.HK）以上限价钱115.97亿元+无偿配建东谈主才住房4.07万日常米竞得深圳前湾片区十开荒单位03街坊T102-0346地块。

　　张宏伟对银柿财经分析称，彼时楼市较热，融资活跃，房企对拿地具有较高积极性。而自2021年下半年运转，楼市深度调整，销售速率放缓，开荒商以收定支，松开地皮投资。“三谈红线”、银行“两集中”等政策的出台，导致地产行业资金面垂危。在本年517之前，房住不炒是主基调，各地政府不会安排热点地块来制造地王话题。

　　张宏伟暗意，本年517之后，地皮市集的各式限度条款渐渐取消，迎来政策宽松的窗口期。各地政府也放开作为，拿出位于高能级城市中枢性段的优质量块来招引开荒商，因而总价容易超百亿。

　　从拿田主体来看，宽绰民营房企脱险，部分港企松开投资，导致拿田主体减少。争夺这轮百亿地块的房企，多为具有融资上风的国央企。

　　以117亿元拿下广州南边面粉厂地块之后，保利发展公告永别以3亿元、9.59亿元、7.40亿元在肇庆、石家庄、长春各拿下一宗地块。据中指院房企职权拿地金额排名榜，本年前10月，保利发展以404亿元拿地金额排名第一。11月，保利发展又公告以59亿元拿下广州市海珠区凤浦中路南侧地块。

　　2024年中报显现，保利发展的现款及现款等价物为1454.02亿元，短期借款为62.36亿元，一年内到期的非流动欠债为627.44亿元，筹资步履产生的现款流量净额为159.87亿元，详细融资成本为3.31%。

　　中建系成为拿地黑马。据中指院房企职权拿地金额排名榜，本年前10月，中建壹品以229亿元拿地金额排名第四，中海地产以209亿元排名第七，中建智地以109亿元排名第十。张宏伟指出，寰球商品房销售额缩量，畴昔中建系各地产平台可能面对并吞，当前谁能拿下更多优质量块、壮伟业务，畴昔将掌抓更多语言权。

　　中国企业成本定约中国区首席经济学家柏文喜对银柿财经指出，中建智地通过文化地家具牌战术和非圭臬化个性化翻新，正在走出我方独到的节律，有助于其在中建系里面保持竞争力和安靖性。此外，中建智地执政阳区的重仓布局，以偏激在家具打造和营销操盘方面的才略，也显现了其发展诉乞降幸免被并吞的决心。

　　又名头部民营房企区域投拓隆重东谈主曾对银柿财经暗意：“寰球性的民企财务垂危，能保管近况就行了，活跃在地皮市集的纯民企在减少。场所性民企会凭证自己财务情况和土产货市集热度聘请是否彭胀。”

　　“咱们何处配看百亿地，你也太看得起咱们了。”又名区域深耕型民营房企的资深投拓东谈主士对银柿财经暗意，当前主如若中字头的房企对百亿地块感趣味，他们资金实力强，布景淳朴。

　　张宏伟对银柿财经暗意，即使是头部民营房企拿地时也会将总价限度得绝顶低，不会跨越20亿元，动辄超百亿的地块是不会去碰的。

　　张宏伟称，关于大宽绰房企而言，当前生计是第一位。房企宽绰倾向于拿纯宅地，或者其他用地性质及配建比例不跨越5%的地块，从而不错在拿地后快速开荒、销售，让现款流快速飘浮起来。在此布景下，部分百亿地块搭售的产业用地、买卖用地，成为发愤。

　　郭毅对银柿财经暗意，当前推出的百亿地块诚然总价高，但竞争少，折合楼面价宽绰可控，销售预期较好。在低成本、快流速的情况下，大约保险房企的利润。百亿地块大多区位好，新址销售价钱高，这对房企的家具力提议了更高的要求。此外，房企的营销才略也要跟上，以保险项目标销售回款速率。如果项目标回款速率慢了，资金成本不绝飘浮的话，可能会把企业为数未几的利润吞吃掉。